Investir en démembrement

Définition démembrement immobilierDémembrement immobilier

Le terme de démembrement désigne la séparation, concernant un bien immobilier, de la nue propriété du bien d’un côté et de l’usufruit de l’autre. Investir dans un bien dans le cadre de ce système de démembrement permet à la fois de préparer intelligemment sa retraite et de diminuer son imposition pour ne pas régler ou pour diminuer son niveau d’ISF.

L’investissement en démembrement peut s'effectuer sous différentes formes: bien immobilier, SCPI, SCI.. Cet investissement immobilier parvient désormais à supplanter l’investissement immobilier classique dans le cœur des investisseurs.

L’issue de la période de démembrement est régie précisément par la loi dite de « l’engagement National pour le logement » du 13 juillet 2006. S’appuyant aussi sur la loi du 02 juillet 2003, le décret explique clairement les choses suivantes :

L’échéance de la période de démembrement correspond à la fin du bail consenti au locataire par le bailleur social (l’usufruitier) et correspond à la fin de l’usufruit pour l’organisme gestionnaire

L’investisseur, désormais propriétaire, peut, s’il le souhaite signifier au locataire son congé du bien, 6 mois avant la fin de la période de démembrement s’il souhaite occuper ou vendre son bien.

L’usufruitier, autrement dit le bailleur social partenaire, doit obligatoirement proposer au locataire un logement de remplacement issu de ses propres parcs immobiliers, si toutefois ce dernier correspond toujours au critères d’accession à un logement social.

Le propriétaire peut alors habiter ou vendre son bien.

Usufruit et Nu-propriété

La notion d’usufruit entre déjà en ligne de compte dans un grand nombre de systèmes de défiscalisation immobilière. Cependant, dans le cadre du démembrement, le partenaire de montage est un professionnel du domaine, à savoir un bailleur social ayant pignon sur rue, qui gérera l’usufruit pendant la période de démembrement temporaire qui commence dés 5 années de détention.

Dans le cadre de ces systèmes d’investissement locatif en démembrement, la SCPI nu propriété ou la SCPI en usufruit. Le bailleur social partenaire de l’opération reçoit lui l’usufruit lié au bien immobilier et, à ce titre, perçoit les loyers et les charges versées par le résident locataire.

Acquérir la nue-propriété dans le cadre d’un investissement de défiscalisation immobilière sert à l’investisseur à obtenir de fait le droit de devenir propriétaire du bien immobilier à la fin de la période de démembrement L’investisseur  évite ainsi l’aspect pesant de la gestion des loyers non payés, des périodes de non location du bien et les frais de charges d’entretien de l’immeuble. En contrepartie il ne perçoit aucun des loyers pendant la période de démembrement temporaire.

Mais ce dernier voit à l’issue de la période de démembrement, le prix du bien amputé d’une réduction pouvant aller jusqu’à la moitié du prix de vente du bien sur le marché. De plus, durant la totalité de la période de démembrement, l’investisseur bénéficie d’une complète exonération d’impôts concernant le bien. Il ne devra pas s’acquitter des impôts sur les revenus générés, ni de l’ISF. Une fois propriétaire du bien, il se verra aussi exonéré de plus-value à 15 ans.

Ainsi, alors que le bien prend naturellement de la valeur sur le marché, l’acheteur en démembrement temporaire bénéficie potentiellement d’une clé de répartition de démembrement, qui lui permet une réduction du prix sur l’acquisition de ce bien.

L’investissement en démembrement présente un évident intérêt patrimonial pour l’acquéreur. Ce dernier pourra, à terme, dégager un complément de revenu substantiel venant s’ajouter à ses émoluments de retraite. Pour les personnes ayant déjà un patrimoine immobilier important et qui sont assujettis à l’ISF, il s’agit là d’un excellent moyen d’optimiser leurs situations d’imposition. Le projet, pour un investisseur, représente aussi tout simplement un bon vecteur de plus-values importantes.

Par ailleurs, la recherche d’un partenaire d’investissement fiable ne peut pas être mieux effectuée puisque dans le cadre du démembrement, le partenaire usufruitier  est un bailleur officiel qui offre toutes les garanties de gestion d’un professionnel de l’immobilier.

Le démembrement est donc un formidable outil de défiscalisation immobilière, de préparation de sa retraite, d’optimisation de sa situation fiscale lorsque l’on est assujetti à l’isf et d’achat immobilier à bas prix avec une plus-value substantielle à la revente

 

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Gestionnaire de fortune

Je m’appelle Nicolas Le Febvre, et j’ai épousé le métier de gestionnaire de Fortune. J’ai connu de nombreux métiers autour de la finance, notamment en finance de marché, mais j’ai décidé d'ouvrir ma réflexion sur une finance globale et personnalisée.

Suivi par des grands comptes, j’ai décidé de proposer mon expertise à un plus grand nombre. Associé de mon propre cabinet de gestion de patrimoine, avec 3 associés, mon quotidien est de trouver et optimiser des solutions patrimoniales, adaptées à mes clients.

A travers ce blog, je vous confirme que la gestion de patrimoine n’est pas uniquement liée aux très grandes fortunes, et vous propose un audit patrimonial gratuit , dans le but de démocratiser cette activité.
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